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打造中國最好的戰略思想庫
行成于思
過五關占六將——破解特色小鎮五大難關
任國剛 2017/8/29


智綱智庫北京戰略中心總經理任國剛


由智綱智庫主辦,北京星牌集團贊助的首屆特色小鎮開發及資源整合大會圓滿落幕。會上,智綱智庫北京戰略中心總經理任國剛進行了以“過五關占六將——破解特色小鎮五大難關”為主題的演講,任總帶領下的北京中心與時代地產攜手,在廣東深耕產業特色小鎮十余個。任總以實戰為骨、理論為魂、邏輯為體,為我們深刻剖析了特色小鎮繞不過去的“政府、資金、土地、產業、開發”五大難關,并總結了小鎮發展必須具備的六類人才,傳道與解惑并行,案例與研究齊飛。現將其演講內容整理成文,與大家分享。



正    文


各位嘉賓下午好,按照王老師的安排,本次大會上午傳道,下午解惑。什么叫傳道?我們可以看到,包括王老師,段總和路總,講的主要圍繞特色小鎮的狀態、特色小鎮運作的核心問題以及未來的趨勢。


下午叫解惑,為什么叫解惑?今天特色小鎮在中國可以說是全新的領域、全新的行業即便是做產業地產的開發運營企業,面對特色小鎮依然有很多的困惑,做產業新城、園區的人轉手就做特色小鎮,往往不太成功。


大量的房地產公司并不知道怎么做,政府也一樣,我訪談過很多地方政府,他們不知道特色小鎮怎么去做。我曾經去過一個國內非常著名的旅行城市,當地政府說知道特色小鎮怎么做,花了2000萬做了20個特色小鎮的規劃,做完以后怎么走呢?那就不知道了。所以今天就以實戰中遇到的困難為出發點,為大家分享我的一些看法。


1 沙場論兵


怎么樣做特色小鎮,實際上是擺在上到中央政府、下到省市政府,甚至到了每一個地市縣政府,最后到企業,都要解決的問題。前兩天融創找我們也是面對怎樣做的問題,萬科也在找我們。特色小鎮這個全新的領域,沒有專業的指導,很容易走偏或者走不下去。


我們一是要知道什么是特色小鎮,二是要知道特色小鎮大宏觀怎么做,微觀層面上,具體怎么做其實路還很長。像我們現在做星牌小鎮,其實是兩波人一起做,一波是我們智綱智庫,另一波是國家發改委小城鎮研究院院長,我們雙方一起為星牌小鎮出謀劃策。除了今天這個會,明天還有一個非常重要的會,也是大量國家相關部門,包括從建設部、發改委、財政系統等等都在探討特色小鎮應該怎么落地。


所以特色小鎮是一個趨勢、是一個風口,但是同樣是一個需要從中央到地方,從企業到智庫共同探索的一個新型的城市化的模式,我想最先表達這個意思。


既然是解惑,我會先跟大家一起來享我們做特色小鎮的經驗、感受。另外,我會用半個小時左右給大家講解一下做特色小鎮所面臨的一系列的難點。難點到底有多少呢?微觀的操作可能每個企業都不一樣,難點也非常多。不過我們總結了一下,至少有5個非常重要的難點,怎么攻克這五個難點,就叫“過五關”。而攻克這五關必須要配備六類人才,所以叫“占六將”。



今天上午路總說目前特色小鎮是一個趨勢,而且不應該只停留在項目的程度,更應該上升到企業戰略。我們今天幫星牌做國際健康特色小鎮的同時,也在幫星牌做企業發展戰略。大量的企業都想進入特色小鎮這個領域,沒有企業戰略的指導估計很難做成功的。這是因為特色小鎮的操作和我們過去傳統意義上的房地產、產業、項目都已經完全不一樣。所以我會先用10-15分鐘時間解密星牌。


2 解密星牌


星牌的國際健康小鎮可以說是代表今天中國特色小鎮的一個非常重要的標志性項目。項目誕生之前其實并沒有這個“國際健康小鎮”,當時星牌集團的甘董事長來找我們的時候,項目的核心切入點是農村土地改革,大興區剛好是我們國家集體土地改革33個試點之一,未來這個地方要對整個周邊的農村土地、農村經營性用地進行改革。下邊我給大家大概講一下星牌國際健康城的項目脈絡和整體的思路。


星牌國際健康小鎮


星牌國際健康小鎮的總體思路可以用五點概括:


1、一個共同目標:全國領先和全球有影響力的國際健康小鎮。


首先星牌做健康小鎮應該怎樣定位呢?當時這個地方已經成為北京非常熱的區域,離首都第二機場5公里,是北京新的經濟發展核心區,也是京津冀一體化戰略的核心地帶。我們做項目,一定要做這個項目的核心突破點,找不到這個突破點,政府就沒有必要把這個項目交給你。所以大家可以看到,這個項目的定位必須立足三個重要的基礎:第一,京津冀一體化,我們的項目怎么才能夠有助于推動京津冀一體化?第二,北京打造世界城市,項目怎樣更有助于推動世界城市的崛起。第三,大興的定位,在新一輪的發展中,大興的核心就是三個城,第一城是大興新城,第二是亦莊新城,第三個就是新航城,而龐各莊恰好位于新航城的重要區域。


星牌在這片區域已經具備了良好的發展基礎,當我們提出朝著國際健康城推進的時候,國際健康城必須要有幾個重要的標志。第一個標志,是國際交往中心,必須擁有國際級的會展中心,大家今天在這兒開會就看到了,甘董在此之前已經形成了一定的規模。第二個標志,要建設一系列休閑配套服務,舉辦國際會議經常是一邊打著球,一邊舉辦會議,這里球場已經建成了,也具備一定的基礎。最重要的是,星牌已經和中國人壽合作,成立了國壽星牌大健康公司,已經擁有健康中心、養生酒店、老年公寓等設施,從國際健康城的角度來說,已經具備了非常好的基礎。


因此,項目立足在北京這一核心區位,作為面對中國人壽2億多保險客戶的健康產業示范性項目,它的定位必須是全國領先,在全球有影響力的國際健康小鎮


一個產業的形成,一個小鎮的打造不是憑空而來。一定要根據天時、地利、人和,三方面結合在一起才能形成非常成功的狀況


2、兩個市場主體:由央企+民企兩個市場合作建設運營國際健康小鎮。


星牌與國壽共同打造健康管理有限公司


國際健康小鎮在開發運營中,除了正常的小鎮建設運營之外,還涉及到農村集體土地改革的試點工作,不論特色小鎮的建設還是農村集體土地改革都需要通過市場化的手段來推進,但同時還需要保障區域內農民的權益。因此在策劃國際健康特色小鎮時,我們認為應該在政府的統一協調下,由民企星牌集團聯合國企中國人壽,兩個市場主體通過混合所有制的形式共同推進建設,并且開放平臺,吸引多元社會資本與資源導入。同時農民通過組建聯營公司,通過農村集體用地作價入股的形式參與到項目中來,最終形成由國企作為保障,民企負責市場化運作,農民合作受益的共贏開發運營模式。


3、三位一體融合,健康管理、文化旅游和居住生活融為一體的特色小鎮。


大家可以看到,這個項目另外一個重要的合作伙伴是復華集團。有人也許覺得奇怪,你做健康,引入人壽,再去引入301、協和,這個比較合理,為什么要引入復華呢?這就是我們所研究出來的行業規律了。全世界的養生、養老的產業,就是三種類型。第一種類型是居家養老,尤其是在亞洲國家,大概占到80%以上。第二種是在擁有青山綠水,比較靜的地方養老。第三種是在度假區,人來人往比較熱鬧,能夠排解孤獨,全世界許多知名的度假區都是養老勝地。星牌去引入復華這樣的機構,就是想創造出一個非常大的北京新型文化旅游度假目的地,可以吸引大量人氣,讓老人不會待著非常寂寞。


要想做一個健康小鎮,要具備整合健康小鎮的相關資源和相關產業的能力,形成緊密的聯系。所以,我們最后的合作辦法是人壽、星牌和復華三家合作,核心能力就是搭建平臺。我們正在搭建一個國際健康小鎮的平臺,而星牌與人壽合作的國內最頂級的健康管理公司也正是在我們這個平臺上。


4、四個領域模式


通過健康特色小鎮的打造,還將實現四個領域的模式示范:一是探索農村經營性土地改革示范模式;二是探索混合所有制建設特色小鎮示范模式;三是探索健康+(文化旅游、會議會展、創新研發、教育培訓)的產業發展示范模式;四是由于中國人壽的深度參與,小鎮將探索商業保險推動健康產業發展示范模式。


5、五個價值體現


通過項目的打造,將會帶來五大價值。

一是經濟價值本項目總投資近300億元,建設階段累計稅金60億以上,運營期每年稅金近10億;

二是社會價值:通過“保既得”確保農民的利益下帶動農民共同富裕,新增就業崗位超過3萬個,帶動區域整體快速發展;

三是區域價值項目以健康產業為核心,集聚吸引相關產業集群,帶動區域產業升級發展,推動京津冀區域的協同發展;

四是城市價值項目已世界級水準打造全國健康服務產業的示范標桿,對于北京打造世界城市,優化首都功能,新機場建設將起到重要的支撐作用;

五是國家價值通過健康特色小鎮的打造,實現農村集體土地改革,混合所有制推動特色小鎮開發,健康中國國家戰略以及京津冀區域協同發展等多個國家戰略的推動。

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